Les intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire de parts sociales ne sont pas déductibles

1. Les intérêts d’emprunts contractés pour financer l’acquisition de biens ou droits immobiliers sont déductibles du revenu brut foncier lorsque ces dépenses peuvent être considérées comme exposées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

En cas de démembrement de la propriété de parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société.

Il en résulte que les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour l’acquisition de ses parts ne sont pas déductibles dès lors que ces dépenses ne peuvent pas être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier. C’est ce que vient de juger le Conseil d’Etat validant ainsi sur ce point la doctrine administrative.

Les règles de déduction des intérêts d’emprunts diffèrent selon le mode de détention de l’immeuble

2. La doctrine administrative admet la déductibilité des intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble ou les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration. La déduction est pratiquée sur les revenus fonciers provenant, le cas échéant, de ses autres propriétés (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170). Elle refuse en revanche la déduction lorsque l’immeuble loué appartient à une société de personnes et que l’emprunt est contracté pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts de cette société (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160).

Cette différence de traitement fiscal selon que l’immeuble est détenu directement ou par une société était à l’origine du litige. En l’espèce, le contribuable avait demandé l’annulation de la doctrine en ce qu’elle refuse au nu-propriétaire de parts sociales, la déduction des intérêts d’emprunts. Le Conseil d’Etat rejette cette demande et pose le principe selon lequel les intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire de parts sociales ne sont pas déductibles des revenus fonciers que l’intéressé percevrait à raison d’autres biens ou droits immobiliers dès lors que ce dernier ne peut pas être regardé comme disposant d’un revenu.

Bien évidemment, la solution ne remet nullement en cause la doctrine en ce qu’elle autorise la déduction des intérêts d’emprunt lorsque l’immeuble est détenu directement.

Qu’en est-il des autres dépenses?

3. Au-delà des intérêts d’emprunt, la solution retenue par le Conseil d’Etat amène à s’interroger sur le sort des dépenses de travaux prises en charge par le nu-propriétaire en cas de détention directe. En cas de détention par l’intermédiaire d’une société de personnes, les dépenses de travaux étant prises en charge par la société, la question de leur déduction des revenus du nu-propriétaire ne se pose pas.

En cas de démembrement de la propriété d’un immeuble donné en location, les revenus bénéficient au seul usufruitier . C’est donc lui qui est imposé sur les revenus fonciers correspondants. Les dépenses supportées pour l’acquisition ou la conservation de ses revenus sont déductibles dans les conditions de droit commun (application combinée des articles 13, 28 et 31 du CGI).

Bien que ne percevant pas de revenus, le nu-propriétaire peut assumer effectivement certaines charges. Légalement, il n’est tenu qu’aux seules dépenses de grosses réparations en application de l’article 605 du Code civil. Il peut cependant être amené à payer d’autres charges incombant à l’usufruitier telles que les dépenses d’entretien ou de réparation de l’immeuble.

4. La doctrine administrative considère que les dépenses de travaux sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. La déduction est justifiée par le fait que l’immeuble est donné en location et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-30-20-20 n°40). Pour le nu-propriétaire, la déduction est pratiquée sur les revenus fonciers provenant de ses autres propriétés.

En application de cette doctrine, et sous réserve que l’immeuble soit loué, le nu-propriétaire peut donc déduire non seulement les dépenses de grosses réparations (dont le paiement lui incombe en application de l’article 605 du Code civil) mais également les dépenses d’entretien et de réparation payées à la place de l’usufruitier.

5. La doctrine est dans la ligne d’une jurisprudence ancienne permettant à celui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ayant effectivement supporté la charge des travaux de les prendre en compte au titre de ses revenus fonciers (CE sect. 7-2-1975 n° 90196 ; CE 6-12-1978 n° 10238 et CE 21-2-1979 n° 4876).

A noter : Le rapporteur public Benoît Bohnert rappelle toutefois dans ses conclusions sous la présente affaire que cette jurisprudence a été rendue avant la mise en place par la loi de finances pour 1977 d’un dispositif spécifique pour les dépenses de grosses réparations .
Ce texte a conduit légalement, à compter de 1977, à limiter les possibilités de déduction pour les nus propriétaires à ces seules dépenses.
On rappelle toutefois que ce dispositif particulier qui permettait au nu–propriétaire de déduire, sur option, de son revenu global, dans la limite de 25 000 € par an, les dépenses de grosses réparations, a été abrogé par l’article 32 de la loi de finances pour 2017.
En tout état de cause, les nus propriétaires peuvent toujours se prévaloir de la doctrine administrative pour pratiquer la déduction des dépenses de travaux dont ils assument la charge.

Tableau récapitulatif

6. La situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire au regard de la déduction des charges de la propriété est récapitulée ci-après.

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